Es una operación más común de lo que parece. Nuestra vivienda habitual hasta la fecha deja de serlo, la vendemos y sencillamente nos trasladamos a la casa de nuestros progenitores, de nuestra pareja u otra vivienda de la que ya disponíamos con anterioridad. Y, por tanto, el importe obtenido por la venta no lo reinvertimos en nuestra nueva vivienda ni en su rehabilitación. En este caso, es recomendable que no hagamos planes sobre qué hacer con el importe obtenido por la venta, dónde invertirlo o cuán lejos podemos irnos de vacaciones. Por lo menos no hasta que no hayamos declarado y tributado por lo que Hacienda considera una ganancia patrimonial.

Les sonará que la ley de IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas), dispone una exención, pero precisamente para el caso de la reinversión, cuando tanto la vivienda transmitida como la adquirida tengan la consideración de vivienda habitual. Por si tuviésemos alguna duda, sepamos que se considera así siempre y cuando residamos en ella durante un plazo continuado de, como mínimo, tres años. Si pretendemos reinvertir y acogernos a la exención por reinversión, no es preciso hacerlo de inmediato o coincidente en el tiempo con la venta. La reinversión podría haberse producido en los dos años precedentes o bien puede realizarse en los dos posteriores, sin olvidar que hemos de manifestar nuestra voluntad de acogernos a esta exención para que sea efectiva, ya que la Agencia Tributaria no la aplica de oficio ni de modo automático.

Como indicábamos al inicio sobre el caso que nos ocupa, la enajenación de la vivienda tributará en general como ganancia patrimonial, o, en alguna ocasión poco común, como pérdida patrimonial. ¿Y cuál es el importe que debemos declarar? Tomaremos el importe obtenido por la venta, minorado en los gastos que la misma nos haya ocasionado, sin omitir el importe de la plusvalía municipal que hayamos tenido que pagar (en el caso de que aún no la hayan pasado al cobro, siempre es posible, antes de que transcurran cuatro años, rectificar la renta realizada en su día y descontar el importe de la plusvalía municipal que no pudo incorporarse en el momento de la declaración de la renta). Tampoco olvidemos descontarnos la amortización deducida si lo hemos tenido alquilado. Al importe resultante le restaremos el valor de adquisición de la vivienda (cuánto nos costó en su día), incorporando los gastos e impuestos en que también incurrimos por la misma (IVA, ITPyAJD, notaría, registro, etc.) La diferencia entre ambos importes, el de transmisión y el de adquisición es nuestra ganancia patrimonial.  

Ya hemos visto cómo reducir nuestra factura fiscal incorporando los gastos inherentes a ambas operaciones. Ahora veamos si aún podemos mejorarlo: Una vez determinado el importe de la ganancia, gracias al régimen transitorio y dependiendo del periodo de permanencia del inmueble en nuestro patrimonio, es posible que podamos aplicar los coeficientes de abatimiento y que una parte quede exenta de tributación. Para ello es necesario que cumpla fundamentalmente dos requisitos (entendiendo, por descontado, que no se trata de una vivienda afecta a actividad económica alguna): en primer lugar, que el importe total de las transmisiones efectuadas por nosotros desde el año 2015 no supere los 400.000€. Y, en segundo lugar, que el inmueble que hemos vendido lo hubiéramos adquirido antes del 31 de diciembre de 1.994.

La ganancia finalmente obtenida tributará como renta del ahorro. Tengamos en cuenta que, planteando un esquema, la renta se divide en dos apartados claramente diferenciados: la llamada renta general con su escala de gravamen y la renta del ahorro, que también tiene su propia escala de gravamen diferenciada. En esta última, en la que tributaremos por nuestra venta, hemos de distinguir los tipos que indicamos a continuación:

Si incurrimos en pérdidas, que podría darse el caso, sepamos que podremos compensarlas con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio o en ejercicios posteriores, atendiendo a las reglas de compensación de la normativa fiscal.

Finalmente, un respiro para los mayores de 65 años: si en el momento de la venta de nuestra vivienda habitual tenemos más de 65 años, o una dependencia severa o gran dependencia, la ganancia patrimonial obtenida estaría exenta por completo (un consejo profesional: Si la vivienda es ganancial, uno de los cónyuges no ha cumplido los 65 y no urge la venta, habría que valorar si esperar a que el otro cónyuge también cumpla las condiciones, para que esté exenta la totalidad de la operación). En el caso de que no fuese nuestra vivienda habitual la que vendemos, sino otro inmueble, si el importe obtenido lo destinamos a la obtención de una renta vitalicia asegurada a su favor, también podremos beneficiarnos de una exención, en la parte proporcional que corresponda, con un límite de 240.000 euros de constitución.

*Asesora Fiscal en INTER Asesoría