El pasado 17 de Junio ha entrado en vigor la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en un contexto con multitud de conflictos en el sector de la banca.

El principal motivo por el que se elaboró fue la trasposición de una directiva de la Unión Europea y con la que se pretende conseguir una mayor transparencia en las transacciones efectuadas, potenciar la seguridad jurídica y la comprensión de los contratos por parte de los consumidores, y de esta manera, recuperar la confianza en los prestamistas, que tanto se ha visto deteriorada con la crisis financiera.
Para conseguir una mayor comprensión por parte de los consumidores acerca de los productos que contratan, las entidades bancarias deberán suministrar más información y mucho más detallada sobre la oferta del producto hipotecario a los clientes, entre la cual se incluye un borrador completo del contrato, a la que el cliente debe de tener acceso con una antelación mínima de 10 días. Los futuros hipotecados y avalistas deberán acudir a una visita obligatoria a la notaría, 1 día previo a la firma como mínimo, para recibir asesoramiento, el cual será gratuito, y efectuar un test a cerca de la información suministrada, sin lo cual el notario no podrá autorizar la firma.

En cuanto a la consecución de una mayor protección de los prestamistas, la nueva normativa regula varios aspectos:
Las cláusulas abusivas, a partir del 17 de junio los notarios y registradores no podrán escriturar ni registrar ninguna cláusula considerada abusiva. Así mismo, aquellas que incumplan la normativa que nos ocupa tendrán la consideración de nulas de pleno derecho, lo que significa que no existe plazo de prescripción para denunciar su abusividad.

La denominada “cláusula suelo”, tema que suscitó bastante controversia y que esta regulación prohíbe, sin embargo establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo, esto es, se establece por defecto un tipo mínimo del 0%.

La ejecución hipotecaria, está regulada de modo más estricto, permitiendo a las entidades financieras activarlo en el caso de mora del prestatario, que el prestamista requiera el pago y que las cuantías vencidas y no satisfechas asciendan al 3% del capital concedido (o lo equivalente a 12 cuotas) en la primera mitad de la duración del préstamo o el 7% del capital concedido (o lo equivalente a 15 cuotas) en la segunda mitad de la vigencia de la hipoteca.

Productos vinculados a préstamos hipotecarios, se prohíbe su venta a excepción de los seguros de protección de pagos, así como un seguro de daños, pero el prestamista deberá aceptar ofertas de otros proveedores con condiciones similares. Sin embargo, la ley permite autorizar venta de productos vinculados cuando la entidad bancaria pueda demostrar que genera un claro beneficio para el prestatario.
Por otro lado, para conseguir un equilibrio justo entre la partes intervinientes en estas operaciones, la norma efectúa el reparto de los costes que supone la formalización de un préstamo hipotecario de modo que el cliente sólo se hará cargo de la tasación de la vivienda (además podrá elegir libremente el tasador, pudiendo ser un profesional homologado) y de su copia de la escritura del préstamo. Por contra la entidad financiera hará frente a los gastos de gestoría, registro, notaría, impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este punto de la ley pretende favorecer y abaratar la operación a los prestatarios, puesto que anteriormente soportaban la mayor parte de la carga. En cuanto a las comisiones la nueva ley también trata de rebajarlas, por ejemplo las comisiones por amortización anticipada sólo podrán exigirla en caso de que se produzca en los primeros años de vida del préstamo y que la entidad bancaria obtenga una pérdida financiera y con unos límites máximos. Igualmente ocurre con las comisiones por novación o subrogación cuando se efectúan para sustituir un tipo de interés variable por uno fijo, en este caso se establece un mecanismo de compensación entra las dos entidades pero sin repercusión al cliente.
La eficacia de estas medidas que tratan de abaratar el acceso a la financiación tendremos que analizarla con el paso del tiempo y ver si la banca no encarece la concesión de préstamos para compensar los nuevos costes que tiene que asumir.

La nueva ley también pretende conseguir un mercado financiero más responsable en cuanto a concesión de financiación. Para ello regula la obligación por parte de prestamistas de realizar un estudio profundo sobre la solvencia del cliente potencial antes de la celebración del contrato de préstamo. Esta pretensión puede tener una vertiente negativa, puesto que en la práctica puede dificultar el acceso a los jóvenes y a los sectores con rentas más bajas a financiación para la adquisición de su primera vivienda (precisamente los que más necesitan la financiación), pues se trata de sectores sociales con dificultades de ahorro.

¿Esta ley es aplicable a las hipotecas formalizadas con anterioridad a su entrada en vigor? No, solamente tres artículos tendrán efectos retroactivos, estos son los referentes a la ejecución hipotecaria, el que abarata la conversión de hipoteca a tipo variable a tipo fijo y el supuesto de subrogación y novación.

Desde nuestro punto de vista se han quedado algunas cuestiones en el tintero, como es la dación en pago, punto muy discutido y reclamado por los consumidores.

*María Pérez es la Asesora Fiscal en INTER Asesoría